为进一步保障和改善民生，完善住房“市场+保障”供应体系，加大保障性住房建设和供给，日前，市政府印发了《上饶市保障性住房收购管理办法（试行）》（以下简称《收购管理办法》）和《上饶市保障性住房配售管理办法（试行）》（以下简称《配售管理办法》），于2024年12月13日起施行。为准确理解相关内容，确保工作有效落实，现就两个《办法》出台的背景和主要内容解读如下：

一、出台背景

党中央、国务院高度重视保障性住房建设。为推进保障性住房建设，促进房地产市场平稳健康发展和民生改善，推动建立房地产发展新模式，国务院及有关部委先后出台了《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）等一系列政策文件，要求进一步加大保障性住房建设和供给，稳定工薪收入群体住房预期，努力让城市居民实现安居乐业，推动城市高质量发展。按照住建部要求及市委、市政府工作部署，市住房和城乡建设局起草了《收购管理办法》和《配售管理办法》》。《收购管理办法》主要明确保障性住房收购的程序、定价机制、资金管理等方面的内容，配售管理办法主要明确保障对象、准入条件、申购配售程序、封闭管理及运营管理等方面的内容。

二、主要内容

（一）《上饶市保障性住房收购管理办法（试行）》

《上饶市保障性住房收购管理办法（试行）》共六章三十条，主要内容如下：

1.总则：规定收购的概念、办法适用范围、收购原则、收购主体、相关单位和县市区工作职责。其中第五条明确市国控集团和市国发集团作为全市收购工作的主体，县（市、区）可根据需要另行选定属地国有企业作为收购主体开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

2.有关政策：对上级部门一些收购政策要求进行归纳。配售的保障性住房面积以90平方米为主，上限为120平方米左右；配租的保障性住房面积以70平方米为主，上限为90平方米左右。收购的商品房用作保障性住房后实行封闭管理，严禁以任何方式变更为商品住房再流入市场。

3.收购管理：规定收购程序和收购、配售价格定价机制。收购程序方面首先由县（市、区）进行房源征集和需求摸底，再与收购主体进行协商，制定年度收购计划。收购主体根据计划择优确定收购项目后，发布配售公告。当申请购买人数超过拟收购房源套数时正式启动收购。收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限（划拨土地成本+建安成本）。划拨土地成本由自然资源部门评估确定，建安成本由住房和城乡建设部门评估确定。配售均价以收购价格为基础，综合考虑贷款利息、管理费用和交易税费等合理支出测算。配租价格按项目所在区域周边相同房地产市场租金水平测算，不超过市场租金的90%。

4.资金管理：规定资金管理及使用要求。收购主体使用贷款资金的，应在贷款银行开立资金监管账户，确保贷款资金发放、使用、回收均通过该账户处理，销售回款或租金收入优先偿还贷款。收购不同商品房项目要分别单独建账，单独核算，项目间资金不得混同。

（二）《上饶市保障性住房配售管理办法（试行）》

《上饶市保障性住房配售管理办法（试行）》分为七章五十一条。主要内容如下：

1.总则：明确配售型保障性住房概念、配售对象、办法适用范围、有关部门及县（市、区）职责。

2.准入管理：规定申请配售型保障性住房的群体、准予申请的条件、申请程序等。按照有关政策，保障性住房面向城镇户籍家庭、城市引进人才、机关事业单位人员等符合条件的工薪收入群体配售。住建部门对上述群体实施常态化申请，准入条件不设收入限制，把无房和缴纳1年城镇职工社保作为申请的共性条件。由申请家庭向县市区住建部门申请，住建部门联合有关部门审核通过后公示的流程进行。此外规定了四种不受理申请的情形。

3.价格管理：规定配售价格的定价机制，由收购主体以收购价格为基础，综合考虑按贷款利息、管理费用和交易税费等合理支出测算配售均价。配售时售价要明码标价，不得擅自调价。考虑到收购项目中有一部分为商品房，规定物业服务收费和专项维修资金缴纳与同小区商品房一样。

4.配售管理：规定配售对象，配售程序，选房名单及顺序的确定，合同签订等内容。配售对象为经申请审核进入轮候库的保障对象。一人户家庭只能报名二房及以下户型配售型保障性住房。正在享受公租房、廉租房的保障家庭，多子女家庭和引进人才可以优先购买选房。

县市区住建部门联合配售主体根据轮候库情况和项目房源情况组织开展保障性住房项目配售工作。如有剩余房源，配售主体继续受理登记报名，面向已取得本市保障性住房资格并经复核通过的对象配售。收购主体从启动商品房收购到完成保障性住房配售超过一年的，在对收购主体前期收购和配售方案评估的基础上，可调整为保障性租赁住房使用，按照项目所在地保障性租赁住房管理办法相关规定实行管理。

5.后续管理：规定后续管理中关于回购、封闭管理等相关内容。配售主体负责保障性住房运营管理工作，受属地政府委托开展保障性住房回购及再配售工作，并负责回购资金的筹集。配售型保障性住房实行封闭管理，禁止以任何方式将保障性住房变更为商品住房流入市场。此外规定五种回购的情形及回购价格计算公式。

三、几个常见问题

（一）什么是配售型保障性住房？

是由政府提供政策优惠，限定户型面积和销售价格，面向符合条件的工薪收入住房困难群体配售并实施封闭管理的政策性住房。

（二）谁可以购买配售型保障性住房？

我市保障性住房面向城镇户籍家庭、城市引进人才、机关事业单位人员等符合条件的工薪收入群体配售，从本市城镇户籍经济困难的无房家庭开始，按照量力而行、分类分批的保障原则，逐步将整个工薪收入群体纳入申请范围。

保障性住房以居民家庭为单位申购，家庭成员包括夫妻双方和未成年子女。申购家庭应推选1人作为主申请人，主申请人应具有完全民事行为能力。未成年子女作为共同申请人，不影响其达到规定年龄后享受住房保障政策。申请人父母、申请人配偶父母、成年子女可自愿选择是否作为共同申请人，选择作为共同申请人的，视同已享受住房保障政策。

（三）不得申购配售型保障性住房的情形

1.已享受过房改房等政策性住房或者已购买经济适用住房，未按规定退出的；

2.已享受本市人才购房补贴的；

3.正在享受直管公房、经济适用住房、公共租赁住房或保障性租赁住房等住房保障，未承诺在购买保障性住房时自愿退出的；

4.法律法规、规章及政策规定不得申请的。

（四）申请准入条件有哪些？

申购配售型保障性住房的家庭不设收入限制，主申请人应具有本市城镇户籍，在申请前12个月连续缴纳城镇职工基本养老保险，家庭成员在申请地城镇范围内无自有住房。城市引进人才和机关事业单位人员不受户籍限制。

（五）如何申购配售型保障性住房？

申请家庭向县市区住建部门申请，住建部门联合有关部门审核通过公示后进入轮候库。

保障性住房项目启动配售后，将发布项目配售公告，已进入轮候库的保障对象可按项目申请、资格审核、确定选房顺序、现场选房、签订合同、房屋交付等配售流程申购保障性住房。

（六）配售型保障性住房交易有哪些限制？

保障性住房实行严格的封闭管理，不得以任何方式将保障性住房变更为商品住房流入市场。保障性住房实行封闭流转和回购方式退出保障。

配售型保障性住房可以使用购房贷款，但不得设定除购房贷款担保外的抵押权。

（七）哪些情形下可以申请回购？

1.购房人因工作调动离开本市申请回购的；

2.因人民法院强制执行应处置该套住房的；

3.原购房人的继承人申请回购的；

4.因婚姻、继承等原因造成一个家庭持有两套以上配售型保障性住房的，保留一套配售型保障性住房；

5.其他符合条件的情形。

（八）配售型保障性住房配售和回购价格如何确定？

配售价格由配售主体以收购价格为基础，综合考虑按贷款利息、管理费用和交易税费等合理支出测算配售均价。配售时售价要明码标价，不得擅自调价。

考虑到收购项目中有一部分为商品房，规定物业服务收费和专项维修资金缴纳与同小区商品房一样。

保障性住房的回购价格按照购房价格+利息－房屋折旧的方式进行核算。购房家庭自行装修部分，不予补偿。

回购价格=原购房价格×[1-（房屋持有年限×2%）+（签订回购协议日期人民银行公布的一年定期存款基准利率×房屋持有年限）]

四、解读机关和解读人

解读机关：上饶市住房和城乡建设局

解 读 人：刘志辉

联系电话：0793-8205878