一、起草背景
住房问题既是重大的民生问题也是重大的发展问题。党中央、国务院高度重视解决工薪收入群体住房困难。为推进保障性住房建设,促进房地产市场平稳健康发展和民生改善,推动建立房地产业转型发展新模式,先后出台了《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发〔2023〕14号)、《国务院办公厅关于转发住建部、自然资源部、人民银行、金融监管总局〈切实做好保交房工作总体方案〉的通知》(国办发〔2024〕26号)、《住建部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》(建保〔2024〕44号)、《中国人民银行 国家金融监管总局关于实施保障性住房再贷款的通知》(银发〔2024〕135号)等一系列政策文件,要求进一步加大保障性住房建设和供给,稳定工薪收入群体住房预期,努力让城市居民实现安居乐业,推动城市高质量发展。制定保障性住房收购和配售管理办法正是贯彻落实国家、省级决策部署的重要体现。目前,杭州、沈阳、郑州、无锡、昆明、南宁、南昌等多个城市已出台配售型保障性住房实施意见或管理办法,而我市收购已建成存量商品房用作保障性住房尚无专门规范性文件,缺乏政策支撑。为此,亟需构建收购已建成存量商品房用作保障性住房政策底板,为我市保障性住房收购、配售、运营管理等方面提供政策保障,推动城市高质量发展。
二、政策依据
(一)国务院关于规划建设保障性住房的指导意见(国发〔2023〕14号);
(二)财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号);
(三)国务院办公厅关于转发住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局《切实做好保交房工作总体方案》的通知(国办发〔2024〕26号);
(四)中国人民银行关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知(银发〔2024〕110号);
(五)住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品住房用作保障性住房有关工作的通知(建保〔2024〕44号);
(六)中国人民银行 国家金融监管总局关于实施保障性住房再贷款的通知(银发〔2024〕135号)。
二、主要内容
(一)《上饶市保障性住房收购管理办法(试行)》
《上饶市保障性住房收购管理办法(试行)(送审稿)》共六章三十条,重点内容如下:
1.总则:规定收购的概念、办法适用范围、收购原则、收购主体、相关单位和县市区工作职责。其中第五条明确市国控集团和市国发集团作为全市收购工作的主体,县(市、区)可根据需要另行选定属地国有企业作为收购主体开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。第六条规定收购计划要经市政府同意后纳入国家计划才可实施。
2.有关政策:对上级部门一些收购政策要求进行归纳,如贷款种类、收购房源要求及用作保障性住房后的管理。贷款种类分为保障性住房收购贷款和住房租赁团体购房贷款两种;配售的保障性住房面积以90平方米为主,上限为120平方米左右;配租的保障性住房面积以70平方米为主,上限为90平方米左右。收购的商品房用作保障性住房后实行封闭管理,严禁以任何方式变更为商品住房再流入市场。
3.收购管理:规定收购程序和收购、配售价格定价机制。收购程序方面首先由县(市、区)进行房源征集和需求摸底,再与收购主体进行协商,制定年度收购计划。收购主体根据计划择优确定收购项目后,发布配售公告。当申请购买人数超过拟收购房源套数时正式启动收购。收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限(划拨土地成本+建安成本)。划拨土地成本由自然资源部门评估确定,建安成本由住房和城乡建设部门评估确定。配售均价以收购价格为基础,综合考虑贷款利息、管理费用和交易税费等合理支出测算。配租价格按项目所在区域周边相同房地产市场租金水平测算,不超过市场租金的90%。
4.资金管理:规定资金管理及使用要求。收购主体使用贷款资金的,应在贷款银行开立资金监管账户,确保贷款资金发放、使用、回收均通过该账户处理,销售回款或租金收入优先偿还贷款。收购不同商品房项目要分别单独建账,单独核算,项目间资金不得混同。
(二)《上饶市保障性住房配售管理办法(试行)》
《上饶市保障性住房配售管理办法(试行)(送审稿)》分为七章五十一条。重点内容如下:
1.总则:明确配售的保障性住房概念、配售对象、办法适用范围、有关部门及县(市、区)职责。
2.准入管理:规定申请配售型保障性住房的群体、准予申请的条件、申请程序等。按照有关政策,保障性住房面向城镇户籍家庭、城市引进人才、机关事业单位人员等符合条件的工薪收入群体配售。住建部门对上述群体实施常态化申请,准入条件不设收入限制,把无房和缴纳1年城镇职工社保作为申请的共性条件。由申请家庭向县市区住建部门申请,住建部门联合有关部门审核通过后公示的流程进行。此外规定了四种不受理申请的情形。
3.价格管理:规定配售价格的定价机制,由收购主体以收购价格为基础,综合考虑按贷款利息、管理费用和交易税费等合理支出测算配售均价。配售时售价要明码标价,不得擅自调价。考虑到收购项目中有一部分为商品房,规定物业服务收费和专项维修资金缴纳与同小区商品房一样。
4.配售管理:规定配售对象,配售程序,选房名单及顺序的确定,合同签订等内容。配售对象为经申请审核进入轮候库的保障对象。一人户家庭只能报名二房及以下户型配售型保障性住房。正在享受公租房、廉租房的保障家庭,多子女家庭和引进人才可以优先购买选房。
县市区住建部门联合配售主体根据轮候库情况和项目房源情况组织开展保障性住房项目配售工作。如有剩余房源,配售主体继续受理登记报名,面向已取得本市保障性住房资格并经复核通过的对象配售。收购主体从启动商品房收购到完成保障性住房配售超过一年的,在对收购主体前期收购和配售方案评估的基础上,可调整为保障性租赁住房使用,按照项目所在地保障性租赁住房管理办法相关规定实行管理。
5.后续管理:规定后续管理中关于回购、封闭管理等相关内容。配售主体负责保障性住房运营管理工作,受属地政府委托开展保障性住房回购及再配售工作,并负责回购资金的筹集。配售型保障性住房实行封闭管理,禁止以任何方式将保障性住房变更为商品住房流入市场。此外规定五种回购的情形及回购价格计算公式。
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