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《上饶市中心城区商品住宅专项维修资金归集、管理、使用实施意见(试行)》政策解读
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为加强和规范我市中心城区(信州区、广丰区、广信区、经济技术开发区、高铁经济试验区)\三清山风景名胜区商品住宅专项维修资金管理,维护业主合法权益,根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》(赣建房[2015]10号)和《上饶市住宅物业管理条例》等相关法律法规的规定,结合中心城区商品住宅专项维修资金日常管理工作的实际,制定实施意见。

一、起草背景

因机构改革权责划分,20181016日原上饶市房地产管理局印发的《关于住宅专项维修资金归集、管理、使用的实施意见》(饶房发〔201845号)、2019524日上饶市住房和城乡建设局印发的《关于住宅专项维修资金使用管理的实施意见》(饶建发〔2019139号)不在适应当前的商品住宅专项维修资金管理需要,特制定本实施意见。

二、主要依据

《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》(赣建房[2015]10号)和《上饶市住宅物业管理条例》

三、适用范围

市中心城区范围内的商品住宅专项维修资金的管理,适用本意见。

四、特点与创新

比较20181016日原上饶市房地产管理局印发的《关于住宅专项维修资金归集、管理、使用的实施意见》(饶房发〔201845号)、2019524日上饶市住房和城乡建设局印发的《关于住宅专项维修资金使用管理的实施意见》(饶建发〔2019139号),内容更完善,细化了办理程序,从工作实际出发,权责分明、操作性强。对商品住宅专项维修资金的交存、管理、使用实施全过程监督管理

五、主要内容

修订后的实施意见共五大点,包含交存、管理、续筹、使用、监督检查五个方面进行了规范。

商品住宅专项维修资金交存

(一)交存对象

商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋交付手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

(二)首次交存标准

业主按照多层70/平方米交存,高层100/平方米的标准交存。多层建筑是指地上结构最高层数为六层以下(含六层)的建筑、高层建筑是指地上结构为七层以上(含七层)的建筑。商品住宅专项维修资金主管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况,适时调整首期商品住宅专项维修资金的交存标准。经济适用房、拆迁安置房的住宅专项维修资金可以参照商品住宅标准由产权人交存。

(三)交存方式

上饶市个人住房信息系统改造前在办理不动产权属登记手续时到维修资金窗口交存或线上交存;上饶市个人住房信息系统改造后购房者在办理商品房买卖合同备案前交存。

(四)商品住宅专项维修资金交存流程

1.受理。材料提供不全的,一次性告知申请单位或个人;材料齐全的,直接予以受理。

2.审查。可当场更的,当场更正;材料不符合规定的不予办理告知不予办理的理由。

3.归集。资金交存采用转账汇款、网上支付的方式,每归集的资金按时入账。

商品住宅专项维修资金管理

商品住宅专项维修资金的管理做到依法依规、科学合理,保障资金安全,提高资金收益。商品住宅专项维修资金主管部门严格按照《住宅专项维修资金管理办法》《江西省商品住宅专项维修资金管理规定》的规定和有关财务管理制度,负责商品住宅专项维修资金日常管理工作。

(一)商品住宅专项维修资金存储

依规开展商品住宅专项维修资金存储管理、收益核算工作;择优选聘住宅专项维修资金存储银行等有关具体工作;确保维修资金增值收益最大化,按年度将维修资金增值收益按栋建账到户。

(二)商品住宅专项维修资金信息系统管理

1.以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

2.建立业主分户查询系统,做好维修资金分摊、销户及归集工作;住宅专项维修资金主管部门负责与专户银行每月核对一次维修资金账目,确保维修资金安全;做好缴存、使用、增值收益信息推送。

商品住宅专项维修资金退还管理

物业因拆迁或其他原因灭失的,由业主申请,及时将业主交存的住宅专项维修资金账面余额返还业主。

商品住宅专项维修资金内审机制

每两年或按实际需要,聘请第三方审计部门对商品住宅专项维修资金进行专项审计并出具审计报告。

商品住宅专项维修资金续筹

业主分户账面商品住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。小区内共有部分的经营收益可以用于补充住宅专项维修资金。

成立业主大会的,续交方案由业主大会决定,在所在县(市、区)商品住宅专项维修资金主管部门备案后实行,未成立业主大会的,续交的管理办法由所在县(市、区)商品住宅专项维修资金主管部门会同同级财政部门负责制定。

商品住宅专项维修资金使用

商品住宅专项维修资金的使用,实行申请人负责制,遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。商品住宅专项维修资金主管部门负责维修范围认定、现场核查、资料收集、公示监督、图片采集、资金拨付等工作。

(一)商品住宅专项维修资金使用范围

1.已交存商品住宅专项维修资金的小区。

2.商品住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

(二)商品住宅专项维修资金一般程序使用条件

1.物业共用部位、共用设施设备保修期届满后;

2.物业大中修和更新、改造项目符合商品住宅专项维修资金使用范围的;

3.应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

(三)商品住宅专项维修资金应急程序使用条件

1.电梯故障危及人身安全,经电梯专业检测机构出具整改通知书的;

2.二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用,经专业机构核实并出具意见书认定的;

3.消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或者发生故障,消防部门出具整改通知书的;

4.屋顶、屋面、外墙面发生渗漏,或者地下室发生积水,严重影响业主房屋正常使用,经有资质(专项)的工程质量检测机构检测并出具鉴定意见书的

5.房屋外墙存在脱落、剥落等隐患,经有资质(专项)的工程质量检测机构检测并出具鉴定意见书的

6.发生严重危及房屋安全的其他紧急情况(如严重沉降、倾斜、开裂等),经有资质(专项)的工程质量检测机构检测并出具鉴定意见书的。

以上应急情况无法出具专业机构检验检测意见的,申请人可以上报属地社区居委会、街道办事处(乡镇人民政府)进行现场核实并出具核实意见,使用住宅专项维修资金进行应急维修应急维修可以不经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,使用该物业管理区域内专有部分内业主的住宅专项维修资金。

(四)商品住宅专项维修资金由住宅专项维修资金主管部门代管的,需要使用商品住宅专项维修资金的,应查询商品住宅专项维修资金的账面余额,按以下流程办理:

1.使用实施方案和维修预算拟定

物业服务企业根据业主、业主委员会或者物业管理委员会的意见及查勘结果,提出住宅共用部分、共用设施设备维修、更新和改造使用实施方案和维修预算;没有聘请物业服务企业的,由相关业主、业主委员会、社区(村)居委会或者物业管理委员会提出使用实施方案和维修预算。

维修预算拟定选择有相应执业能力造价咨询企业编制。

2.业主表决和公示

专项维修资金的使用实施方案和维修预算,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主表决的会议纪要(或者在智慧物业平台线上表决)使用实施方案、维修预算由街道办事处乡镇人民政府受理核实,审核后在小区显著位置公告栏进行公示,公示期为7日。

3.维修单位

维修预算50万以下(不含50万)的,申请人可以通过政府电子卖场(网址:www.jxemall.com)或江西中介服务超市(网址:jxswszjcs.jxzwfww.gov.cn)进行选定;维修预算在50万以上的,申请人可参照政府采购相关规定择优选定。

选定的维修单位应在小区显著位置公示3,与申请人签订合同,维修全过程接受申请人监督

4.申请列支

申请人持有关材料,向所在地商品住宅专项维修资金主管部门申请列支。所在地商品住宅专项维修资金主管部门审核通过后,按合同约定分批向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知,由专户管理银行将住宅专项维修资金直接划转至维修单位。

合同约定的首期款不得超过工程款的30%;合同未约定的(除业主大会有明确外),原则上先划转30%工程款,根据维修工程进度支付进度款。工程验收合格并且竣工决算审核报告公示后再划转工程余款。

5.维修项目验收和竣工决算

维修项目完工,维修单位预验收合格后申请验收并报送竣工结算资料。业主委员会(物管会)和社区(村)居委会应当依据维修单位的验收申请组织相关业主、物业服务企业、施工企业等对工程质量进行验收,并签署维修工程竣工验收单验收人员不能少于7人,业主人员比例不得低于总人数的50%

业主委员会(物管会)或者社区居民委员会,或者其委托的具有专业资质的社会中介机构对维修单位的竣工结算资料进行审查,并出具最终竣工决算审核报告,竣工决算审核报告应当在小区显著位置公示3日。

竣工决算审核报告原则上不得超过维修预算超出维修预算的,应当提供经业主、业主委员会(物管会)、物业服务企业等主体同意的签证。

6.申请人申请商品住宅专项维修资金应提供以下材料:

1)维修资金使用申请审批表;

2)申请使用维修资金的报告、附维修部位彩色照片、业委会(物管会)会议纪要(社区意见);

3)公示单,现场勘察图片、公示照片(公示期7天);

4)维修单位出具的工程款发票(验收合格后以竣工决算审核报告审定金额开具);

5)应急维修需提供专业机构出具的检验检测报告或(乡镇人民政府)街道办事处现场核实意见;

6)业主签名表或线上表决记录(应急情况不提供);

7)政府采购资料;

8)维修和更新、改造方案、维修项目的协议或合同;

9)维修改造工程竣工验收单一式两份(维修完工需经申请人签字);维修项目签证单(超出预算清单内容的需出具签证单);

10)维修项目决算、造价机构出具的决算审价报告;

11)业主委员会情况登记表;经办人或代理人证件(复印件),复印件上签名、联系电话;

以上资料由街道办事处(乡镇人民政府)装订成册上报商品住宅专项维修资金主管部门进行审核核准后拨付。

7.商品住宅专项维修资金使用项目情况资料建档

资金支付完毕前,完成使用档案建立。各方主体、街道办事处(乡镇人民政府)、商品住宅专项维修资金主管部门各壹份

档案目录包括:招标情况,施工合同,报修现场记录,验收记录,资金支付记录等。记录中应附现场修复前后对比(含验收人员)照片等。

(五)商品住宅专项维修资金使用所需资金分摊

1.属于物业管理区域内全体业主共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造费用,由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

2.属于两幢或两幢以上房屋业主使用的共用部位、共用设施设备中的大中修和更新、改造费用,由各幢房屋内的全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

3.属于单幢房屋业主使用的共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造费用,由该幢物业全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

4.一幢房屋内,专属于一个或两个及以上单元业主使用的共用部位、共用设施设备的大中修和更新、改造费用,由该单元或两个及以上单元业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;

5.物业共用部位、共用设施设备大中修和更新、改造时未出售的物业,建设单位应按照物业建筑面积分摊维修费用;

6.物业共用部位、共用设施设备大中修和更新、改造时,未交存住宅专项维修资金的业主由业主委员会、居(村)民委员会按照物业共用部位、共用设施设备大中修和更新、改造时的分摊数额负责筹集。

(六)下列费用不得从商品住宅专项维修资金中列支

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,包括日常绿化养护、水箱清洗等;物业在保修期限内发生质量问题需要维修的费用;物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用;物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的;用于经营或出租的共用部位、共用设施设备的维修费用从其经营收入和租金中支出;屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的,其维修和更新、改造费用由受益业主自行承担;不属于住宅专项维修资金适用范围的其他费用。

监督检查

商品住宅专项维修资金主管部门要加强对商品住宅专项维修资金归集、管理和使用工作开展双随机一公开的监督检查发现问题及时督促整改,确保商品住宅专项维修资金归集、管理和使用工作规范;加大对商品住宅专项维修资金交存、挪用、套取、虚列工程项目、虚增工程量等违法违规行为的查处惩戒力度

上饶市住房和城乡建设局

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