为了加强我市中心城区（信州区、广丰区、广信区、经济技术开发区、高铁经济试验区）、三清山风景名胜区新建物业质量保修金管理，维护业主和房地产开发建设单位的合法权益，保障物业在保修期内的正常使用和维修，根据《江西省物业管理条例》《上饶市住宅物业管理条例》《上饶市物业质量保修金退还管理办法》的有关规定，结合我市实际，制定本实施意见。

一、起草背景

因机构改革权责划分，2022年9月8日上饶市住房和城乡建设局印发的《上饶市物业质量保修金退还管理办法》（饶建发〔2022〕53号），不在适应当前的物业质量保修金管理需要，特制定本实施意见。

二、主要依据

《江西省物业管理条例》和《上饶市住宅物业管理条例》。

三、适用范围

市中心城区管理范围内的物业质量保修金的管理，适用本意见。

四、特点与创新

比较2022年9月8日上饶市住房和城乡建设局印发的《上饶市物业质量保修金退还管理办法》（饶建发〔2022〕53号）内容更完善，细化了办理程序，从工作实际出发、操作性强。对市中心城区管理范围内的物业质量保修金的缴存、使用、退还全过程监督管理。

五、主要内容

修订后的实施意见共三大方面，包含缴存、使用、退还具体操作办法。

物业质量保修金缴存

（一）根据上饶市人民政府办公室《上饶市关于有效应对疫情不利影响促进中心城区房地产市场健康发展的若干措施》（饶府办字〔2022〕31号）文件第六条“支持分批缴纳物业质量保修金”相关规定，中心城区范围内房地产开发项目应缴纳的物业质量保修金可分批缴纳，办理房屋预售许可证前缴纳10%现金，办理物业承接查验时缴纳20%现金，剩余70%部分可通过金融保函形式缴纳物业质量保修金；

（二）开发建设单位在办理项目竣工验收手续时、申请不动产权属初始登记前向物业所在地主管部门物业质量保修金账户交存物业质量保修金。交存标准：多层为30元/平方米、高层为50元/平方米；多层建筑是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑、高层建筑是指地上结构为七层以上（含七层）的建筑；

（三）主管部门应当根据当地物业建筑安装工程造价的变化情况，适时调整质量保修金的交存标准，并向社会公布。

（四）开发建设单位在房屋交付使用时，应当向业主出示质量保修金全额缴存证明；在办理不动产权属初始登记时，应当提供主管部门出具的质量保修金全额缴存证明。未缴存质量保修金的项目，不得办理不动产权属初始登记等手续。

物业质量保修金使用

（一）物业保修期限内物业出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在24小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在72小时内予以维修；

（二）物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经当地主管部门委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主、业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，维修应履职尽责，其费用从物业质量保修金中列支；

（三）物业质量保修金使用流程

1.物业质量保修金申请使用前，应查询物业质量保修金的缴纳金额。

2.申请单位填写申请报告，并提供申请物业质量保修金的佐证材料。

3.申请单位在申请的同时去函开发单位，要求开发单位在72小时内到现场核实解决质保期有关房子质量问题。

4.开发单位未在72小时内到现场核实处理履行维修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业申请使用物业质量保修金进行维修。

5.物业质量保修金受理单位收到以上材料联合申请单位到现场进行核实，核实后去函建设单位要求在限定的时间内履行维修义务。建设单位未在规定时间内履行维修义务的，申请单位将按照程序使用质量保修金维修。

6.申请人将维修预算等材料送达建设单位，同时进行公开招标，招标完成后，进行公示。公示结束后，进行维修。

7.中标单位与招标单位签订合同，施工过程中接受招标单位及业主监督，审价单位同步跟踪审计。

8.施工完成后进行验收。业主、业主委员会（或受委托的物业服务企业）和社区居委会应当组织相关业主、物业服务企业、施工企业等对工程质量进行验收，并签署维修工程竣工验收单。验收后由审价单位出具审计结算书并在小区进行公示。

9.施工单位依据审计书金额开具完税发票进行结算。

物业质量保修金退还

（一）物业质量保修金退还条件

1.未出现属于保修范围内的物业质量问题；

2.出现物业质量问题，但建设单位已按照相关规定进行维修并经验收合格，或者业主自行维修但建设单位与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务；

3.出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但建设单位已按照人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行义务。

（二）物业质量保修金退还流程

1、物业质量保修金退还流程按《上饶市物业质量保修金退还管理办法》执行。

2、建设单位提出物业质量保修金退还申请应提供以下资料：

1、质量保修金退还申请报告；

2、当期房屋首套房交付证明；

3、质保金专用票据；

4、业主委员会及受委托的物业服务企业（未成立业主委员会的为社区居委会）出具的无异议证明（公示15日期满后）；

5.公示期间，质保金管理机构收到书面异议的，则建设单位应提供异议人书面同意撤回异议的；或人民法院、仲裁委员会的生效法律文书对异议内容涉及的物业保修相关事项已经作出认定和处理的，建设单位已按法律文书履行义务；或具有相应资质的建设工程质量检测机构对异议内容涉及的物业保修相关事项已经出具合格的鉴定结论；

6.拟退还质保金事项在相关的物业小区内公告的特写及全景照片（有时间、定位），首尾两个时间点。

以上资料报送属地住建局审核，质保金管理部门审核后按照资金拨付流程退还物业质量保修金。

（三）退还标准

物业质量保修金按本息退还,利息按中国人民银行同期活期利率给予结算。

上饶市住房和城乡建设局

联系电话：0793-8239123