《上饶市住宅物业服务规范和等级评定办法（试行）》起草说明

为进一步贯彻落实《上饶市住宅物业管理条例》，规范我市物业服务，提高物业企业服务水平，响应广大群众要求物业企业提供“质价相符”物业服务的呼声，根据《上饶市住宅物业管理条例》和市委市政府办公室《关于进一步加强住宅物业管理工作的通知》（饶办字〔2020〕4号）等文件要求，结合我市物业管理实际，我局起草了《上饶市住宅物业服务规范和等级评定办法（试行）》（以下简称《办法（试行）》），具体说明如下：

一、起草依据

本《办法（试行）》主要以《物业管理条例》《江西省物业管理条例》《上饶市住宅物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规为依据，并参照了《关于印发<普通住宅小区物业管理服务等级标准>（试行）的通知》（中物协〔2004〕1号）、《北京市物业服务等级标准》《扬州市普通住宅物业服务等级标准》等行业标准和外省、市先进地区做法，草拟出本《办法（试行）》。

二、起草过程

《上饶市住宅物业管理条例》实施后，我局就结合中物协的服务等级标准和北京、扬州、成都等地制定的物业服务等级标准，着手草拟了《办法（试行）》初稿。初稿完成后，征求了物业服务企业的意见。根据征求到的意见和建议，我局召集相关业务科室和法规科进行反复讨论和修改，形成了《办法（试行）（征求意见稿）》。2020年12月20日，以市政府办公室名义书面征求了各县（市、区）人民政府，上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会，市法院、市委组织部、市委宣传部、市发改委、市自然资源局、市城管局、市生态环境局、市人防办、市直机关工委、市公安局、市司法局、市财政局、市市场监管局、市卫健委、市民政局、市大数据发展管理局、上饶日报社、上饶广播电视台、市消防救援支队、市公安局（交警支队）、国网上饶供电公司、中国移动上饶分公司、中国电信上饶分公司、中国联通上饶分公司、江西广电网络上饶分公司、市自来水公司、大通燃气公司等单位意见。

其中市公安局、市卫健委等9个单位对征求意见稿提出了修改意见，我局基本都予以采纳，但部分意见未采纳，主要原因是：一是所提意见超出了物业企业服务范围；二是未综合考虑老旧小区物业管理的实际情况，需要索证的材料无法提供；三是所提意见与物业服务等级评定内容无关。

根据相关反馈意见修改后，为了进一步提高《办法（试行）的操作性，又将修改后的征求意见稿通过市政府网站广泛征求社会各界意见，通过上饶市物业管理行业协会再次征求物业服务企业意见，并报省住建厅审阅，经市司法局合法性审查，形成了《办法（试行）》。

三、主要内容和亮点特色

《办法（试行）》除基本条款外，还包括上饶市住宅物业服务内容及规范、条文说明、上饶市住宅物业服务规范和等级评分表、各单位评分表等4部分内容。

（一）明确了物业服务等级评定的主体。《办法（试行）》明确了各县（市、区）住房和城乡建设主管部门负责牵头组织属地公安、城管、市管、卫健、消防和街道等相关部门进行物业服务等级评定，并明确相关部门评分占总分30%，加强了相关部门对物业小区的监督和管理。

（二）量化了物业服务等级评分细则。《办法（试行）》根据物业服务内容及规范的具体内容设置了《上饶市住宅物业服务规范和等级评分表》和《各单位评分表》，分别为100分和50分，并通过《上饶市住宅物业服务规范和等级评分表》*0.7+《各单位评分表》*0.6的办法计算出住宅小区的物业服务等级评定的最后得分，确保物业服务等级评分规范化。

（三）进一步细化了物业服务范围和内容。《办法（试行）》根据《条例》的要求，将二次供水设施的水箱等储水设施的清洗、消毒和水质检测，病媒生物防制，电梯和消防系统的管理进行了细化，给物业服务企业提供更加详细规范的服务标准。

（四）制定了人员配置参考标准。《办法（试行）》的条文说明中加入了物业服务项目人员配置标准。在日常的管理中，物业服务企业人员工资支出占比很多，只有测算出物业服务企业的人员配置标准，才能基本测算出物业经营成本，这为确定物业服务收费标准提供参考依据。

（五）明确了物业服务企业的维修范围。《办法（试行）》条文说明第二部分，列出十项物业服务企业的维修内容和范围，包含屋面、外墙、路面等共用部位和电梯、消防、安防等设施设备的小维修，有效杜绝了物业服务企业不维修养护共用部位和共用设施设备，这为业主和业主委员会监督物业服务企业服务提供参考，有效的守住了广大业主的维修资金。

原文http://zjj.zgsr.gov.cn/zjj/gfxwj/202107/b4fb5b3ab7434559ad50f12fc5dc2b1d.shtml