各有关单位：

为加强我市商品房预售资金的监督管理，现将研究制定的《上饶市主城区新建商品房预售资金监管工作实施办法（试行）》，印发给你们，请遵照执行。

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国家金融监督管理总局      上饶监管分局上饶市住房公积金管理中心

2024年7月22日

上饶市主城区新建商品房预售资金监管工作实施办法（试行）

第一章总则

第一条【目的依据】为加强商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防范房地产市场风险，保障房地产项目竣工交付，切实维护预售商品房双方当事人的合法权益，保持房地产市场长期健康稳定发展。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房﹝2022﹞16号）及《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）等文件规定，按照住建部、省住建厅关于加强房地产市场调控的工作部署要求，结合我市主城区实际，特制定本办法。

第二条【预售资金、监管银行、监管账户的定义】本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）预售在建商品房，按照商品房预售合同约定收取的全部房价款（含全装修金额），包括但不限于定金、预付款、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、公积金贷款和其他形式的购房款等。

本办法所称监管银行，是指能够达到预售资金网络化管理所需的技术标准，参与项目预售资金监管并确保资金安全的商业银行。

本办法所称监管账户，是指开发企业在监管银行设立的专门用于商品房预售资金管理的账户。

第三条【适用范围】市主城区预售资金采取“全额监管、重点监测、全程把控”方式，实行“政府监管、银行监控”模式，通过商品房预售资金监管系统（以下简称监管系统）对预售资金实行网络化管理。本市主城区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的缴存、拨付、使用及监督管理工作，适用本办法。

第四条【职责划分】上饶市住房和城乡建设局（以下简称“住建部门”）为上饶市商品房预售资金监管主管部门，负责上饶市主城区（含信州区和上饶市高铁经济试验区）商品房预售资金监管具体业务工作，督促检查商品房预售资金监管实施，指导全市商品房预售资金监管工作。

中国人民银行上饶市分行（以下简称“人民银行”）协同做好预售资金监督管理，监管商业银行办理预售资金监管账户（以下简称“监管账户”）的开立、变更和撤销业务，指导监管银行做好监管账户管理工作。

国家金融监督管理总局上饶监管分局（以下简称“金融监管局”）负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

监管银行负责监管账户内预售资金的收存、票据核对、资金拨付以及监管资金去向监督工作等。

住房公积金管理中心、按揭贷款银行负责将贷款资金直接放款进指定监管账户。

不动产登记中心等相关部门按照各自职责负责预售资金监管工作，建立商品房预售资金监管协调机制。

第五条【监管银行库】住建部门会同人民银行、金融监管局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平、经营状况及商品房预售资金监管工作评价等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，建立监管银行名录库。监管银行名录库应当通过住建部门门户网站予以公示。违反本办法相关规定的商业银行，不能继续作为监管银行。“白名单”项目预售资金监管账户应开立在主办银行。

各监管银行业务系统应当与房屋网签备案系统、资金监管系统联网，实现房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等信息实时互联互通，确保业务办理安全便捷。

住建部门每年定期组织考核评价，人民银行、金融监管局配合做好相关工作，淘汰未履行预售资金监管职责以及无法承担预售资金监管工作的银行，并相应补充监管银行名录库。

第六条【监管期限】商品房预售资金监管期限，自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房屋所有权初始登记后止。

第二章监管协议签订和监管账户设立

第七条【监管银行的选择】开发企业申请商品房预售许可证前，应在监管银行名录库中选择一家符合预售资金监管条件的商业银行作为监管银行。监管银行应当与监管系统兼容对接，实现信息、数据实时交互。

第八条【监管账户的开立】确定预售资金监管银行后，开立监管账户，一个预售许可只能开立一个监管账户，监管账户专用于商品房预售资金的收存和拨付使用，禁止开通任何非柜台渠道业务，不得捆绑自动支付及网银转账等功能，不得支取现金。

第九条【监管银行的义务】监管银行应安排专人负责监管账户的日常核对工作，充分利用技术手段，将各监管账户的资金出入账明细逐日生成并导入资金监管系统并完成每日与企业的对账工作，确保数据的有效性、准确性及完整性。开发企业应会同银行及时核对每笔出入账明细的详细来源、去向与用途，在资金监管系统中予以确认。

第十条【监管额度的核定】商品房预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金，重点监管资金按工程进度节点拨付。项目重点监管资金额度按预售申报价格总额的8%核算。

第十一条【监管协议的签订、内容】《新建商品房预售资金监管协议书》（以下简称“监管协议”）由住建部门、开发企业、监管银行三方共同签订。

开发企业通过监管系统发起签订监管项目监管协议申请，同时提交以下资料：（一）项目开发成本总预算清单；（二）项目对应预售许可证相关楼栋一房一价表；（三）项目工程形象计划进度表；（四）项目开发全流程资金使用计划及工程款支付计划；（五）规划许可证、项目总平图及栋面积汇总表；（六）项目开发贷、抵押贷等融资计划资料。

监管协议主要包括预售项目全楼盘基本情况、所监管楼栋具体信息、监管账户及监管登记台账、重点监管额度、预售资金收存及支取流程、权利义务等内容。

预售项目开发成本、工程建设进度、规划指标、融资计划等主要内容发生重大变更时，开发企业应当自变更之日起15个工作日内向住建部门提供变更后的相关资料。

第十二条【开发企业的公示义务】商品房预售期间，开发企业应当告知购房人将购房款直接存入预售许可的资金监管账户内。监管账户名称、监管银行、监管账号应在商品房预售许可证、商品房买卖合同、按揭贷款合同上载明。开发企业应主动在商品房销售现场、线下合作销售平台公示资金监管账户名称、账号、监管协议及预售项目节点进度。

第十三条【退房情形下的监管资金的解除】开发企业与购房人解除《商品房买卖合同》的，开发企业可持购房合同已解除的证明等材料申请退还该部分购房款。住建部门应当及时进行核实，经核实情况属实的，通知监管银行解除对该部分购房款的监管。

第十四条【预售资金监管的变更】变更预售资金监管银行或监管账户，由开发企业提出申请，经住建部门批准后方可解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的资金监管账户。

第十五条【预售资金监管的解除】预售项目取得所有权初始登记，开发企业可向住建部门申请解除预售资金监管。住建部门审核通过后，监管系统解除相应的预售资金监管。

第三章预售资金的收存及使用

第十六条【预售资金收存】购房人应当按照《商品房买卖合同》中约定的交款方式及时限，将房款直接存入预售资金监管账户中。购房人申请商品房贷款的，按揭银行应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至监管账户。开发企业和按揭贷款银行不得擅自截留或挪用预售资金。开发企业办理《商品房买卖合同》网签时，应当审核购房人将商品房预售资金存入监管账户的凭证。

第十七条【预售资金的使用】预售资金应当用于本预售项目开发建设，并优先足额保障项目工程建设重点监管资金。

第十八条【预售资金的具体使用范围】重点监管资金专门用于支付预售项目工程建设费用。包括支付工程建设的勘察设计费、监理费、工程进度款（如材料款、设备款、结算款等）、农民工工资等费用，确保农民工工资支付进入农民工工资专用账户。不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等其他款项。

各监管账户内超出重点监管额度的资金为非重点监管资金，开发企业可根据项目资金使用计划将该资金用于支付本项目工程建设费用。

人民法院保全、执行商品房预售资金的，应严格按照《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法﹝2022﹞12号）执行。监管银行应在第一时间告知人民法院该账户为监管账户，请人民法院慎重考虑对该账户进行扣划、冻结事宜。同时，监管银行在发生任何形式强制扣划、冻结（包括但不限于法院、税务等部门扣划、冻结）要在第一时间通知住建部门并在1个工作日内以书面形式告知住建部门。

第十九条【重点监管资金的支取节点】开发企业可按照以下四个项目工程进度节点申请使用重点监管资金：

（一）主体结构验收时，可申请拨付重点监管额度25%的预售资金;

（二）完成工程竣工验收时，可申请拨付重点监管额度50%的预售资金;

（三）取得竣工验收备案文件时，可申请拨付重点监管额度75%的预售资金;

（四）项目初始登记完成并达到转移登记条件后，重点监管资金比例降为0%并解除预售资金监管。

第二十条【支取流程】工程建设进度达到第十九条所述节点的，开发企业通过监管系统申请支取监管额度内的预售资金，并提供以下资料：

（一）主体结构验收的，提交主体结构工程验收记录（五方盖章）、形象进度影像；

（二）工程竣工验收时，提交工程竣工验收记录（五方盖章）、形象进度影像；

（三）取得竣工验收备案文件的，提供竣工验收备案证明和开发企业出具的无拖欠工程款及无拖欠农民工工资的承诺书；

（四）预售项目取得房屋所有权初始登记，提交预售项目的初始登记证明、监管项目无欠缴税款证明、开发企业出具的无拖欠工程款及农民工工资的承诺书。

住建部门依据开发企业提交的上述资料，受理审核开发企业重点监管资金使用申请，同时可向工程质量监督部门或工程联合竣工验收部门核实工程建设进度是否达到相关节点后出具意见，必要时可到现场核实形象进度。

第二十一条【例外情形支取】监管账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度，房地产开发企业因支付建设工程款、建筑材料款、设备款、农民工工资等出现困难，存在引发社会矛盾风险隐患，确需使用商品房预售监管资金支付相关费用的，房地产开发企业可向项目所在地人民政府（管委会）申请使用项目未售良性房产抵押并承诺限期补足监管额度资金。经属地人民政府（管委会）同意，可依申请拨付使用。

第二十二条【开发企业申请用款】开发企业使用商品房预售资金时，应提交以下资料：

（一）用于支付建设施工进度款的，提供工程施工合同、施工监理单位出具的施工进度、形象部位证明和施工单位的用款申请；用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；用于支付销售代理费用的，提供与营销机构的营销代理合同；用于支付广告费用的，提供广告代理合同；用于支付法定税费的，提供纳税相关通知证明；申请设计、监理等相关费用的，提供相关合同或者缴费证明；用于支付银行贷款及利息的，提供与银行的信贷合同及银行封闭监管信贷资金用于项目工程建设的证明；用于支付与项目建设有关的行政事业收费的，提供缴费通知。

（二）除了支付法定税费和到期银行贷款以及利息和与项目建设有关的行政事业收费外，还应提供申报项目发生金额的正式发票扫描件。监管银行认为可疑的大额发票应对发票信息的真伪进行甄别，并在次月复查一次，防止虚开发票。

监管银行依据住建部门给出的工程建设进度节点及用款事项审核意见，核对开发企业的申请材料，在3个工作日内完成对项目用款申请的审核工作。

对符合拨付条件的，应当按照监管协议的约定出具拨付通知书并及时拨付；对不符合拨付条件的，应当向开发企业出具商品房预售资金不予拨付通知书。

对监管银行不予拨付商品房预售资金有异议的，开发企业可向住建部门提出复审。

第二十三条【拨付指定账户】监管银行按照监管协议约定的方式拨付相关款项时，除支付开发企业已垫付的工程款、法定税费、到期银行贷款以及利息、项目开发企业员工基本工资和项目建设有关的行政事业性收费外，不得将款项汇入开发企业的账户，应当直接汇入施工企业、经销商、代理商等指定的账户。

第二十四条【不予支取情形】预售商品房有下列情形之一的，不予支取：

（一）预售资金未达到重点资金监管总额的；

（二）预售项目工程建设进度未达到本办法第十九条规定情形之一或开发企业虚报工程建设进度节点的；

（三）开发企业直接截留预售资金或转入其他账户且未按要求整改到位的；

（四）开发企业将支取的预售资金用于非对应监管项目工程建设的且未按要求整改到位的；

（五）开发企业存在其他违规情形的。

第二十五条【保函使用】开发企业可凭商业银行出具的见索即付性独立保函等额替代商品房预售重点监管资金，保函置换金额比例和使用办法依上级规定办法执行。

第二十六条【冻结资金使用】所有预售资金，监管银行不得擅自扣划；按照“留在项目、留在当地”的原则，开发企业不得擅自将资金挪作他用，设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。除当事人申请执行建设该项目而产生的工程建设进度、材料款、设备款债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，人民法院不得采取扣划措施；原已被人民法院冻结的监管账户资金，经住建部门与人民法院沟通后，或项目属地人民政府（管委会）审核同意后，可用于支付项目建设。

第四章相关责任

第二十七条【系统衔接】开发企业、监管银行、贷款银行、公积金管理中心、各县（市、区）住建部门均须与预售资金监管系统对接，实现相关数据的部门联通、市县联动。

第二十八条【联动监管】住建部门与人民银行、金融监管局加强银行管理，实施监管联动。监管银行应严格履行监管协议，未经住建部门核实同意，擅自拨付监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。住建部门以及人民银行、金融监管局发现违法违规行为的，要及时进行处罚。

第二十九条【开发企业违规责任】开发企业有下列情形之一的，属于违规行为：

（1）未按规定将商品房预售资金存入监管账户的；

（2）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的；

（3）未按规定使用商品房预售资金的；

（4）提供虚假资料套取商品房预售资金的；

（5）其他违反商品房预售资金监管的行为。

开发企业存在上述行为的，由住建部门视情节轻重，采取以下措施处理：

(1)责令开发企业在规定时限内整改，并按照监管协议约定暂停预售资金的拨付；

(2)开发企业两次被查出上述违规行为的，依据相关规定和监管协议约定暂停该项目的预售许可或商品房网签、备案，相应降低重点监管资金节点使用额度10-20个百分点，并向公众提示购房风险。

第三十条【监管银行及按揭贷款银行违规责任】监管银行有下列情形之一的，住建部门可暂停其预售资金监管业务，情节严重的，可终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报人民银行和金融监管局。

对因商业银行未按规定履行义务对开发项目竣工交付带来严重影响的，商业银行应当负责追回资金，无法追回的承担相应赔偿责任：

（1）未按规定审核用款申请，拨付预售资金的；

（2）提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规使用商品房预售资金的；

（3）违规收存预售资金行为，未及时报送住建部门的；

（4）预售资金监管账户被冻结、扣划的，未及时报送住建部门的；

（5）未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；

（6）擅自挪用商品房预售资金的；

（7）未按规定或协议约定及时将预售资金转入监管账户的；

（8）其他违反预售资金监管规定的行为。

按揭贷款银行未将购房人的按揭贷款存入监管账户的，则该银行在两年内不得再担任商品房预售资金监管账户的监管银行，并依法追究法律责任。

第三十一条【相关主体违规责任】施工单位、监理单位等单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规使用商品房预售资金的，由住建部门责令其限期整改，并推送执法部门依法依规处理；造成严重后果的，依法追究相关责任单位和责任人的责任。

房地产开发企业委托房地产经纪公司销售预售商品房的，不得由房地产经纪公司代收预售资金。房地产经纪公司违规代收预售资金的，由住建部门责令其限期改正，按照非法套取资金由行政执法部门依法依规予以行政处罚。

从事预售资金监管的相关工作人员，在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由各相关单位依法依规进行处理。

第三十二条【施行时间】本办法自印发之日起施行，未尽事项按照相关法律、法规、规章、规范性文件执行，《上饶市商品房预售资金监管办法》（饶房发〔2018〕20号）文件同时废止。各县（市、区）可参照有关规定要求结合实际制定本地新建商品房预售资金监管办法及监管银行库招标细则。

上饶市住房和城乡建设局

2024年7月22日印发