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上饶市人民政府办公室关于印发上饶市中心城区保障性租赁住房建设和管理实施办法的通知
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各县(市、区)人民政府,上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区、上饶高铁经济试验区管委会,市直有关单位:

《上饶市中心城区保障性租赁住房建设和管理实施办法》已经第13次市政府常务会议审议通过,现印发给你们,请认真抓好彻落实。

(此件主动公开)

上饶市人民政府办公室

2022519


上饶市中心城区保障性租赁住房建设和管

第一章总则

第一条为推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,完善住房保障体系,规范保障性租赁住房的建设和管理,促进解决新市民、青年人等群体住房困难,根据《国务院办厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔202122)和《江西省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(赣府厅发〔202146)文件精神,结合我市实际,定本办法。

第二条本办法所称保障性租赁住房,是指政府提供政策支持,多主体投资建设,面向符合条件的新市民、青年人等阶段性住房困难群体,限定租赁用途、面积和租金标准的保障性住房。

保障性租赁住房的筹集主体主要包括政府和产业园区、农村集体经济组织、企事业单位、高等院校、房地产开发企业、住房租赁企业等。

第三条本市中心城区(信州区、广丰区、广信区、上饶济技术开发区、上饶高铁经济试验区)管理范围内的保障性租赁住房的规划、建设、租赁、运营、监督和管理,适用本办法。

第四条保障性租赁住房建设应当遵循多方参与、政府支持、供需匹配、属地负责、产城融合、职住平衡、部门联审、安

全环保的原则。符合条件的保障性租赁住房项目统一纳入住服务管理平台管理,享受保障性住房建设相关配套政策。

持专业化、规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业等各类市场主体设立子公司拓展保障性租赁住房业务,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。支持相关国有企业转型为住房租赁企业,发挥国有企业的引领和带动作用。对开展保障性租赁住房业务的国有租赁企业,适当放宽经营业绩考核要求

第五条市政府成立上饶市保障性租赁住房工作领导小组,由市政府主要领导担任组长,市政府分管领导担任副组长,市直相关单位主要负责同志为成员,领导小组下设办公室。市政府通过上饶市保障性租赁住房工作领导小组及其办公室,统筹全市保障性租赁住房工作,对涉及全市保障性租赁住房的重大事项进行决策、协调和监督。

市住房和城乡建设部门是全市保障性租赁住房行政主管部门,负牵头组织制定全市保障性租赁住房政策及相关配套措施;会同相关部门编制保障性租赁住房发展规划和年度建设计划;负责督促、指导全市保障性租赁住房保障工作。

市发改委、市财政局、市公安局、市民政局、市人社局、市自然资源局、市教育局、市卫健委、市国资委、市市场监管局、计局、市机关事务管理局、市税务局、市大数据发展管理局、业农村局、市生态环境局、市人防办、市林业局、市城管局、

市应急管理局、市政府金融办、市住房公积金管理中心、上饶银保监分局、人行上饶中心支行等单位为上饶市保障性租赁住房工作领导小组成员,按照各自职能负责相关工作。

各区人政府(管委会)负责辖区内保障性租赁住房房源筹集、信息录入、资格审核、实物租赁、档案管理、动态管理、政策培训等具体工作。

第二章房源筹

第六条保障性租赁住房以小型、适用、满足基本居住需求为原则。保障性租赁住房可以是住宅型租赁住房,也可以是宿舍型租赁住房。建设标准以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,最不超过90平方米;70平方米(不含)至90平方米的户面积不超过保障性租赁住房总规模的15%

七条保障性租赁住房主要利用企事业单位自有存量土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设,适当利用新供应国有建设用地建设,积极探索集体经营性建设用地建设。支持农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业、房地产开发企业等各类主体按规定建设保障性租赁住房。

房源筹集渠道主要包括:

1.村集体(农村集体经济组织)新建、改建和改造;

2.企事业单位利用存量土地新建;

3.产业园区配套新建、改建和改造;

4.住房租赁企业或房地产开发企业等机构新建、改建、

、收购;

5类社会主体利用闲置和低效利用的商业办公、旅馆、工业厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建;

6.政府组织新建、改建、改造和收购社会房源;

7.闲置的公租房、直管公房、棚户区改造安置房、人才房或它住房经各级政府批准纳入保障性租赁住房使用、管理的房屋;

8.其他渠道筹集的房源。

八条建设保障性租赁住房必须权属明晰、满足安全要求、尊重群众意愿。根据建设方式,可享受相应的政策支持:

1探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的,在符合规划的前提下,在尊重农民集体意愿的基础上,经市人民政府批准,可支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房;建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款

2.在符合规划的前提下,利用企事业单位依法取得使用的土地建设保障性租赁住房的,应变更土地用途,不补缴土地价款,权属不变,原划拨的土地可继续保留划拨方式;允许土地使权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

3.利用产业园区工业项目配套用地建设保障性租赁住房的,在符合规划的前提下,其配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限可由7%提高到15%,建筑

面积占比上限相应提高,提高部分主要用于建设宿舍型保障性赁住房,严禁建设成套商品住宅;鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来,统一建设宿舍型保障性租赁住房。

4.在符合规划原则的前提下,利用非居住存量闲置房屋(商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等)建设保障性租赁住房的,在改建为保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质,权属不变,不补缴土地价款。其中,土地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的非居住建筑,不得改建为保障性租赁住房。

5利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房的,在符合规划的前提下,可采取出让、租赁或划拨等方式供应保障性租赁住房用地,其中以出让或租赁方式供应的,可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件,允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目,可配建一定比例的保障性租赁住房。

第九条保障性租赁住房建设用地,应在土地供应计划中单计划、优先安排、应保尽保,并在土地利用年度计划中予以重点保障,确保供应。

第十条将保障性租赁住房纳入工程质量安全监管,对质量结构安全、消防安全等进行重点监管。保障性租赁住房建设应合《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设使用标的通(建办标〔202119)等有关要求,执行《住宅建筑

规范》或《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准,应提供简约、环保的基本装修,具备入住条件。其中,新建保障性租赁住房小区应参照新建住宅小区配套相应的公共服务设施;改建、改造保障性租赁住房小区,在符合规划的前提下,可酌情配套相应的公共服务设施。

十一条保障性租赁住房项目应严格按照国家有关建筑工程质量安全标准和建设程序进行勘察、设计、施工和验收,工程质量应达到设计文件和承包合同规定的质量标准。

存量房屋改建、改造前应对房屋安全性能进行鉴定,改建、改造方案必须满足安全使用要求。鼓励建设单位投保工程质量潜在缺陷保险。运营管理单位要加强维护,落实消防安全责任制完善应急预警及处置机制,定期开展消防安全检查。

工程项目实行质量终身负责制。

十二条各区住房保障部门应当在项目竣工验收合格后30日内,督促指导产权(投资)或经营单位将房源信息录入住房租赁服务管理平台,并及时进行房源审核确认。

第三章审批政

第十三条按照放管服改革和五型政府建设要求,建立保障性租赁住房联合审批机制,由市保障性租赁住房工作领导小组召集成员单位联合审查建设方案,市住房和城乡建设部门出具保障性租赁住房项目认定书,从项目申请到完成认定原则上不超10个工作日。凭保障性租赁住房项目认定书可到相关部门按程

序办理立项、用地、规划、人防、施工、消防设计和民用水、电价格等手续。

第十四条障性租赁住房项目按以下流程审批:

1.提申请。建设单位向项目所在区住房保障部门提出申请,请通过后由项目所在地的区人民政府(管委会)向市保障性租赁住房工作领导小组申报保障性租赁住房项目建设方案。

2.联合审查。市保障性租赁住房工作领导小组办公室向成员单位发送保障性租赁住房项目建设方案。市保障性租赁住房工作领导小组召开保障性租赁住房项目评审会,决定是否将其列入保障性租赁住房建设计划。

3.发放项目认定书。通过评审的项目,由市住房和城乡建设部门出具保障性租赁住房项目认定书;未通过评审的项目,发放不符合保障性租赁住房项目通知书。

4.办理建设手续。建设单位凭项目认定书报送相关部门理立项、用地、规划、人防、施工、消防设计等手续。各相关部门为取得认定书的保障性租赁住房项目开辟绿色通道,采取优先审批、容缺审批、告知承诺等方式加快办理项目建设手续。

不涉及土地权属变化的项目,可用已有用地手续等材料作为土地证明文件,不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。

造类项目(非特殊建设工程),经施工图设计单位认定不涉及建筑主体结构变动,未改变原防火分区及消防设施的内部改

装修的项目,申报施工许可证时,施工图审查合格意见书不作为前置条件,实行告知承诺制,容缺后补。消防、人防设计技术审查纳入施工图联合审查。

第十五根据保障性租赁住房建设方式,办理建设手续时分类提供不同的材料。

新建类项目按国家规定提供报建材料。

改建、改造类项目按要求提供材料。

于改建、改造类项目,材料齐全的,审批时限不超过10个工作日;对于新建类项目,按法定承诺时限进行审批。

第十六对保障性租赁住房的竣工验收,应由建设单位提出申请验收,相关各方联合验收。

第十七条对存量闲置非居住房屋改建作为保障性租赁房的,不改变其原批准的土地用途、规划性质、房屋类型和建筑量等控制指标。商办类、科研教育类房屋改建应以地块、楼栋、单元或独立楼层为单位申请;厂房、仓储类改建应以地块或楼栋单位申请。

第四资金补助支持政策

第十八条保障性租赁住房资金补助来源与原廉租住房、公共租赁住房资金筹集渠道接轨,主要包括中央和省专项补助资以及统筹利用土地出让净收益和住房公积金增值收益提取的公房建设资金等现有住房保障资金。

第十九条中央、省、市补助资金由市财政部门根据《保障

性安居工程资金管理办法》的规定下达至县级财政部门,县级财政部门应及时按资金拨付流程拨付资金,保证资金的安全和高效。

二十条保障性租赁住房项目获得保障性租赁住房资金助的,使用补助资金须严格按照规定用途使用,不得截留、挤、挪作他用。

第五章税费减

二十一条保障性租赁住房建设免征城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金。对符合防空地下室易地建设的项目可减免防空地下室易地建设费,经营性收费参照公共租赁住房有关政策。

第二十二保障性租赁住房取得《保障性租赁住房项目认定书》后,住房租赁企业增值税、房产税可享受税收优惠政策。

2021101日起,住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租保障性租赁住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租保障性租赁住房,按照5%的征收率减1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房适用上述简易计税方法并进行预缴的,减按1.5%预征率预缴增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的,减按4%的税率征收产税。

六章金融信贷政策

二十三条支持银行业金融机构以市场化方式向符合条件的保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。

二十四条鼓励和引导金融机构加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度,按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

第二十五支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券,用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的,可将物业抵押作为信用增进,发行住房租赁担保债券。

二十六条支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

二十七条鼓励保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金(REITs)试点。

第七章其他政

二十八条支持保障性租赁住房承租人提取住房公积金支付保障性租赁住房租金,公积金管理部门应根据承租人公积金缴存额度和租金金额合理确定提取额度。同时,应简化提取手续及流程,提高提取审核效率。

二十九条保障性租赁住房承租人可以按照规定办理户口迁入登记或申领居住证,按规定享受义务教育、医疗卫生、养老等基本公共服务。

第八章赁对象、准入条件和申请审核

第三十条保障性租赁住房一般面向社会公开租赁。产业园区筹集的保障性租赁住房,优先面向本园区租赁;企事业单位利用自有土地自筹资金建设的保障性租赁住房,优先面向本单位人员租赁。

三十一条保障性租赁住房租赁对象主要为本市中心城区城镇常住人口中符合条件的新市民、青年人等阶段性住房困难人员。保障性租赁住房租赁对象原则上以个人为基本申请单位,并应满足以下条件:

1.申请人为新市民的(非本市户籍),须提供身份证、居住证(可承租保障性租赁住房15日内补办)、就业证明(劳动合同、缴纳养老保险证明、单位证明其中之一,无法提供就业证明的按照告知承诺制签订诚信承诺书),签订授权核查书。

2申请人为青年人的〔本市户籍,40周岁(含)以下的成年人〕,须提供身份证、户口簿、就业证明(劳动合同、缴纳养老保险证明、单位证明其中之一,无法提供就业证明的按照告知承诺制签订诚信承诺书),签订授权核查书。

3请人名下在中心城区无住房,包括无自有住房、房改房、经济适用住房、直管公房、公租房和安置房。中心城区包

信州区、广丰区、广信区、上饶经济技术开发区、上饶高铁经济试验区。

第三十二申请人须通过住房租赁服务管理平台(或政府指定窗口)进行申请,并提供相关材料。保障性租赁住房产权()或经营单位须通过住房租赁服务管理平台对申请人资格进行审核,并须通过该平台与申请人签署住房租赁合同。

第九章租赁管

三十三条保障性租赁住房产权(投资)或经营单位与承租人签订的租赁合同,应明确双方主要权利和义务,承租人在承租期间须遵守房屋使用安全规定及租赁合同相关约定

三十四条保障性租赁住房租赁合同签订期限由租赁双方自行约定,但最短不少于一年,最长不超过三年;合同期满,符合条件的,可以续租。

第十章租金管

第三十五条保障性租赁住房租金接受政府指导,按照负担、企业可持续的原则,建立保障性租赁住房租金确定机制。性租赁住房租金以单套(间)建筑面积计算。

三十六条保障性租赁住房的租金按照单个项目市场租赁住房租金一定比例确定,最高不超过90%

租金价格由区住房保障部门委托有资质的第三方评估机构,对单个保障性租赁住房项目的市场租赁住房租金进行评估。再根据评估结果拟订租金标准,报区价格主管部门备案后执行。市场

租金实行动态管理,并向社会公布。

第十一章退出管理

第三十七条通过购买、获赠、继承等各种方式在中心城区住房的,可给予12个月过渡期;过渡期后未退出保障性租赁住房的,不再享受保障性租赁住房租金优惠,按市场租赁住房租准收取租金。承租人自然死亡的,自动退出所承租的保障性赁住房。

三十八条保障性租赁住房的退出管理办法,由其产权(投资)或经营单位自行制定、实施

第十二章监督管理

三十九条保障性租赁住房由其所有权人或者其委托的运营单位自行管理,维修养护费用由所有权人或者其委托的运营单位承担。运营管理接受区住房保障部门监督。

四十条市、区住房保障部门应加强指导、检查和督促保障性租赁住房房源使用安全管理工作。

障性租赁住房房屋所有权人或运营单位为房屋使用安全责任人。房屋使用安全责任人可以与承租人就房屋使用安全责任等事项进行约定,由承租人承担相应的房屋使用安全责任。

障性租赁住房产权单位应当做好保障性租赁住房及其配套设施的维修、养护工作,确保保障性租赁住房正常使用。

营单位应确保保障性租赁住房符合运营维护管理相关要求,建立完善各项突发事件应急预警及处置制度;落实消防安全

责任制,配备符合规定的消防设施、器材,保持疏散通道、安全出口、消防车通道畅通,定期开展消防安全检查。

第四十适时探索保障性租赁住房信用体系建设,建立健全保障性租赁住房运营主体和保障对象信用档案。

十三章附则

第四二条保障性租赁住房坚持谁投资,谁所有,谁受,只租不售。新建保障性租赁住房产权应整体确权,由不动产部门在房屋所有权证上注明保障性租赁住房,不得分割、销转让字样及用地性质,不得分割登记、分割转移登记和分割抵押登记。

第四十三条新建、配建保障性租赁住房项目不允许退出;存量房屋改建、改造类项目在运营不少于8年后可退出保障房序列,恢复原有房屋性质和用途,作为保障性租赁住房期间享受的水、电、气等优惠政策同步取消。运营期自项目投入运营日起计算。

运营期限内应全部用于对外租赁,不得以一次性收取租赁限内全部租金或超长期限合同等形式以租代售、变相销售。

第四四条产权(投资)或经营单位运营保障性租赁住房期限未满,无正当理由(或未经批准)退出或无正当理由(或经批准)中止租赁合同的,取消相关优惠政策,收回其保障性租赁住房建设补助资金,并由相关职能部门依法处理。

运营保障性租赁住房期限已满退出保障性租赁住房序列的,

应提前发布退出公示公告,并依法依规完成解除承租对象租赁合同事宜。公示公告无异议的,应向市保障性租赁住房工作领导小组办公室申请,符合条件的在3个工作日内出具同意退出保障性租赁住房项目的文件,并抄送市发改、财政、税务等单位,以及供水、供电、供气等企业,取消其作为保障性租赁住房期间享受水电气等优惠政策。

第四五条因住房租赁企业(房地产开发企业)合并、重组、股权转让、破产清算或依据司法机关生效法律文书等涉及处置保障性租赁住房运营权转让的,按照有关法律法规规定办理。但尚在运营期限内的,受让人不得改变保障性租赁住房的用途,并应当继续用于租赁经营。

四十六条对提供虚假资料申请改建、改造,且将改建、改造后的保障性租赁住房用于非保障性租赁住房用途、分割转让或分割抵押、以租代售等违规行为及新增违建行为的,相关职能部门应采取终止其改建、改造行为,限期改正、依法纳入信用监管等措施;涉嫌违法的,由相关职能部门立案查处;涉嫌违法犯罪的,移送司法机关处理。

第四十七条对于出具虚假证明的单位或个人,由区住房保障部门提请其上级主管部门或其他监管部门追究相关责任;涉嫌违法犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

第四十八条有关行政管理部门、运营单位的工作人员违反本办法规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵

害申请人、承租人合法权益的,由其所在单位或者上级主管部门给予处分,涉嫌违法犯罪的,依法追究其刑事责任。

第四九条其他县(市)可结合本地实际,参照本办法另行制定实施办法。

五十条本办法自2022620日起施行。

附件1.市直有关单位工作职

2.上饶市保障性租赁住房项目申请书

3.上饶市保障性租赁住房项目认定书

4.上饶市申请保障性租赁住房个人承诺、申明及授权

5.改建、改造类项目提供材料目录

政策解读:http://zjj.zgsr.gov.cn/zjj/zcjd/202205/7a0a23266a964f63a90d98ac9c72bb79.shtml

意见征集结果反馈:http://zjj.zgsr.gov.cn/zjj/yjzjjgfk/202205/83f57aed82f240f9bbb3e35995ad7c4f.shtml

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